FIIs estão baratos demais? Veja opinião de especialistas e 10 fundos com desconto de até 45%

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive um momento de forte pressão nas cotações, em meio a um cenário de incertezas macroeconômicas e alta dos juros. O IFIX deve fechar janeiro com o quinto resultado negativo em seguida, e vários ativos estão com preços muito abaixo de seu valor patrimonial.

Para Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, a queda nos preços de diversos ativos criou uma espécie de “Black Friday” no setor, ou seja, uma grande oportunidade de lucrar no médio e longo prazo com ganho de capital. Para o gestor, o comportamento do mercado não reflete o valor intrínseco dos ativos.

“Estamos numa Black Friday. Tem muitos ativos valendo R$ 100 mil, localizados, seguros, mas que, por questões conjunturais, estão sendo vendidos a R$ 70 mil. É um contrassenso”, afirmou Lima em entrevista ao canal do professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno.

Segundo Victor Duarte, CIO da Suno Asset, no caso dos fundos de papel, o mercado está penalizando os preços, mesmo em situações onde o rendimento dos fundos tende a aumentar no curto prazo. “Tem fundo com carteira indexada ao CDI que está caindo, mesmo com o CDI subindo e o rendimento de dividendos aumentando. Algumas pessoas colocaram tudo no mesmo bolo e estão saindo correndo sem sequer saber o porquê”, analisou.

Lima reforça que a irracionalidade do mercado cria oportunidades especiais para investidores com visão de longo prazo. Ele ressaltou que muitos fundos estão sendo negociados abaixo do custo de reposição dos ativos. “Nosso fundo de logística, o INLG11, por exemplo, está sendo avaliado em R$ 2.500 o metro quadrado, enquanto uma avaliadora independente vê em R$ 4 mil. Então, você está comprando algo com avaliação independente muito acima do preço de mercado. Por que vender nesse momento?”, pontua.

Em dezembro, o INLG11 registrou uma receita bruta de R$ 3,11 milhões em dezembro, com um resultado em caixa de R$ 2,86 milhões. Na última sexta-feira (24), fechou o pregão cotado a R$ 67,20, com P/VP de 0,664z em relação a seu valor patrimonial por cota, de R$ 101,14.

FIIs: crise durante a pandemia foi ‘deseducativa’, dizem analistas

Sobre o impacto das crises recentes, Duarte diz que a pandemia trouxe uma percepção um pouco distorcida sobre o mercado. “Foi uma crise deseducativa. Caiu rápido e subiu rápido, fazendo parecer que as crises são sempre rápidas. Mas 2008 não foi assim, e de 2011 a 2015 também não. A parte ruim dessa crise é que quando ela demora muito, e ninguém sabe quanto tempo vai demorar, ela vai tirando das pessoas”, reflete.

Apesar das incertezas, Lima mantém uma visão otimista e acredita que o momento atual é uma oportunidade para investidores que focam no longo prazo. “A visão sempre é de longo prazo. O investidor imobiliário não vê o investimento como em ações, que você compra hoje e vende na semana que vem. É um investimento para aproveitar a renda ao longo do tempo e, eventualmente, reciclar o portfólio no futuro. Grandes investidores estão vendo isso e aproveitando para crescer”, diz.

É importante distinguir grandes inadimplementos com atraso de pagamento

O gestor da Inter Asset também cita os recordes de lançamentos e vendas de imóveis em cidades como São Paulo, mesmo em meio à alta da Selic.

“Não temos inadimplências periódicas em nosso portfólio. Os atrasos que ocorrem são de prazo curtíssimo, como alguém que atrasou em outubro, mas desistiu em novembro. Não é algo que impacte a saúde financeira do fundo. Em casos extremos, se houvesse seis meses de atraso, o locatário já estaria despejado. Mas isso não acontece”, afirma Lima.

Ele reforça que a taxa de ocupação dos imóveis logísticos segue em patamares elevados. “Tivemos um locatário que saiu em outubro e, já em novembro, alugamos o espaço por um valor ainda maior. A demanda continua robusta, o setor está funcionando muito bem”.

Outro ponto levantado pelo gestores foi a mudança no perfil de gestão dos fundos imobiliários, que se tornou mais ativos e orientados para resultados não recorrentes. “A gestão ativa, na minha visão, é perene. Hoje, os fundos não apenas distribuem rendimentos recorrentes, mas também geram resultados não recorrentes que se tornaram parte natural do escopo. Isso ainda não está sendo visualizado com clareza por muitos investidores”, comenta Baroni.

Confira 10 FIIs que estão com desconto acima de 45%

A tabela abaixo traz 10 fundos imobiliários com P/VP inferior a 0,55x, ou seja, que estão com seu valor de mercado descontado em até 45% em relação ao valor patrimonial. Destacamos que não se trata de recomendação de investimentos, apenas de um relato jornalístico que ilustra as informações acima.

Para os analistas, a resiliência do setor e a capacidade de gerar resultados consistentes demonstram que os FIIs seguem sendo uma opção atrativa para investidores com visão a longo prazo.