Nível de desconto dos fundos imobiliários é o segundo maior da história, diz estudo

Um estudo da gestora RBR indica que o IFIX, principal índice de Fundos Imobiliários (FIIs), está sendo negociado com um desconto superior a 18% em relação ao seu valor patrimonial em janeiro de 2025. Esse patamar é superior ao observado no pico da pandemia, quando o deságio foi de 16%, e está próximo do nível registrado na crise de 2015, que atingiu 24%.

A análise da RBR mostra que os FIIs de Papel estão com um desconto de 12%, enquanto os FIIs de Tijolo registram uma desvalorização de 21%. Para efeito de comparação, no auge da pandemia, esses percentuais foram de 14,5% e 17,8%, respectivamente.

Segundo a gestora, o comportamento do mercado pode ser explicado, em parte, pelo perfil dos investidores. “Como cerca de 65% do fluxo de compra e venda de FIIs vem de pessoas físicas, distorções de preço, tanto para cima quanto para baixo, são comuns”, diz.

Fundos imobiliários: RBR vê reprecificação exagera no mercado

Durante a crise de 2015-16, o impacto foi severo no setor imobiliário. Mesmo portfólios premium de shoppings registraram quedas reais nas vendas de 8,0% em 2015 e 4,15% em 2016. No segmento logístico, a taxa de vacância atingiu 21,8%, o maior nível em 12 anos. No setor corporativo de São Paulo, a absorção líquida foi negativa em 120 mil m², algo que só se repetiu nos anos da pandemia.

Contudo, no cenário atual, fundamentos econômicos são significativamente mais sólidos. Em 2024, os shoppings premium registraram crescimento médio de vendas de 3,3% acima da inflação. O setor logístico atingiu o menor nível de vacância da história (8,17%). Já o mercado de lajes corporativas, um dos mais afetados pela pandemia, teve o melhor ano de absorção líquida já registrado, com mais de 484 mil m² ocupados em São Paulo.

Para a RBR, os preços dos FIIs refletem um “overshooting”, isto é, uma reprecificação exagerada dos ativos, desconsiderando a melhora dos fundamentos operacionais. O estudo estima um potencial de valorização entre 20% e 40%, caso os fundos voltem a ser negociados a valores justos.

Se essa convergência ocorrer ao longo de cinco anos, a projeção da gestora aponta uma Taxa Interna de Retorno (TIR) entre 20% e 30% ao ano para os FIIs de Tijolo. Atualmente, o dividend yield do IFIX atualmente ultrapassa 14,8% ao ano, gerando um spread de 7,0% em relação à NTN-B mais alta dos últimos 15 anos.

Quais os motivos para o impacto nos preços?

A alta dos juros reais tem sido um fator determinante na precificação dos FIIs. Ativos imobiliários são frequentemente comparados a bonds de longo prazo, como a NTN-B, devido à sua capacidade de repassar a inflação nos aluguéis, preservar o capital e oferecer um rendimento recorrente.

Em agosto de 2024, a NTN-B 2035 era negociada a 5,80%. Desde então, o cenário fiscal doméstico se deteriorou, agravado por conflitos internacionais e guerras comerciais, elevando a taxa para 7,8% — o maior patamar em 15 anos, similar ao de 2015-16. Como reflexo, os FIIs e outras classes de ativos sofreram forte desvalorização na bolsa.

Fundos da RBR se destacam em comparação aos pares, diz o estudo

Em 2024, o IFIX acumulou uma queda de 5,9%, desempenho similar ao da carteira RBR. Em momentos desafiadores, os fundamentos dos investimentos costumam ganhar protagonismo. Entre os fundos da gestora, o RBR Alpha (RBRF11) e o RBR Hedge Fund (RBRX11) se destacaram, registrando a melhor performance na métrica PL + Dividendos em comparação com seus concorrentes ao longo do ano.

Ao analisarmos a rentabilidade ajustada (PL + Dividendos) desde seu início em junho de 2021, o RBRX11 supera a performance do IFIX no mesmo período em 31,1% representando 248,15% do IFIX.

O fundo tem três principais oportunidades de destrava de valor que podem aumentar o ganho de capital líquido em até R$ 0,33/cota. A primeira é o desinvestimento em XPML11, com potencial ganho de R$ 0,04/cota e TIR de 100,23% a.a. 

A segunda é a venda dos ativos do fundo imobiliário HGPO, com ganho projetado de R$ 0,10/cota e TIR de 86,48% a.a. A terceira é a possível aquisição do Faria Lima 4440 pela VBI, com ganho esperado de R$ 0,19/cota e TIR de 32% a.a.