Fundos imobiliários “baratos”: confira 20 FIIs que estão com desconto de 35% ou mais

O mercado de fundos imobiliários teve forte aceleração em março, com o IFIX subindo 6,14%, mas desacelerou a partir da virada para abril, com forte queda na última sexta-feira (4). Analistas acreditam que o setor, mesmo sem relação direta com o mercado internacional, também deve ser afetado nos próximos dias pela tensão dos agentes diante de uma possível guerra comercial entre Estados Unidos e China.

O que há de concreto, porém, é que, mesmo com um mês de março de bons resultados para os FIIs, de modo geral, o setor segue descontado, ou seja, com preços de mercado abaixo de seu valor patrimonial. Segundo dados da Economatica, empresa de inteligência de mercado do Grupo TC, o P/VP médio do mercado na virada do mês para os componentes da carteira teórica do IFIX era de 0,88x, levemente superior ao começo de março, quando o indicador era de 0,85x.

No setor mais descontado, as lajes corporativas, o P/VP médio subiu de 0,61x para 0,65x. Já entre os galpões logísticos, a alta foi de 0,73x para 0,78x, mesmo patamar de crescimento dos FIIs de shopping, de 0,72x para 0,77x.

O P/VP é o indicador que mede a relação entre o preço de negociação de um ativo no mercado, que flutua o tempo todo, e seu valor patrimonial, considerado um valor mais consolidado, com atualização mensal no caso dos fundos imobiliários. Assim, o mercado convencionou que um P/VP abaixo de 1 significa boas oportunidades para fazer investimentos de longo prazo em busca de ganho de capital.

Além disso, fundos “baratos” permitem dividendos mais rentáveis, diante de um menor custo de aquisição – desde que os patamares de distribuição dos proventos sejam mantidos. 

Confira abaixo 20 FIIs “baratos”, ou seja, cujo desconto vai de cerca de 35% a 65%. A conta inclui apenas fundos que estão na atual composição do IFIX, válida até o fim do mês, e considera: o valor de mercado no fechamento do pregão da última sexta-feira (4); e o valor patrimonial por cota (VPC) informado por gestoras e administradoras durante o mês de março, referentes ao dia 28 de fevereiro.

Fundos imobiliários baratos: preço não pode ser única referência para o investimento

Especialistas em FIIs sempre alertam, contudo, que o preço baixo não pode ser o único fator a mover um investimento no mercado, especialmente num momento de turbulência como devemos enfrentar nas próximas semanas. É preciso levar em conta também outros fatores que mostram, no médio e longo prazo, a capacidade do fundo de manter a geração de valor que resulta na distribuição estável de dividendos.

Assim, no caso dos FIIs de segmentos de tijolo, é preciso observar a qualidade do portfólio, a partir de fatores como:

• localização dos imóveis;
• índices de vacância;
• tempo médio dos contratos em vigor;
• percentual de contratos atípicos, que oferecem mais segurança para os FIIs em caso de rescisão antecipada, em alguns casos com multas até o fim do tempo de contrato.

No caso dos FIIs de papel, que tendem a ter um crescimento de receita nos próximos meses, diante de uma Selic elevada a 14,25% ao ano e de inflação sob pressão, é preciso acompanhar de perto a formação da carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários, para ter certeza que o fundo manterá a inadimplência sob controle.

Vale lembrar, também, que eventuais quedas nos preços podem assustar investidores focados no curto prazo, mas, no mercado de FIIs, o mais relevante é pensar no longo prazo, na construção de uma renda passiva por meio dos dividendos distribuídos mensalmente e isentos de tributação. 

Para quem já está acostumado ao mercado, então, um novo momento de queda pode ser visto como oportunidade de aumentar posições em sua carteira de FIIs com menor aporte de capital. Mas isso só reforça a necessidade de uma escolha cautelosa.

“Não dá pra sair comprando qualquer FII. Análise criteriosa e seletividade são cruciais. Minha dica é que os investidores procurem gestores experientes, capazes de navegar pela volatilidade, e invistam em fundos imobiliários descontados, mas com fundamentos sólidos que garantam resiliência e potencial de valorização no longo prazo”, recomenda a analista CNPI Maria Fernanda Violatti, especialista no setor.