Os fundos imobiliários XPML11 e BBIG11 fecharam em alta no pregão desta terça-feira (15), depois de anunciar a conclusão de um negócio bilionário envolvendo os shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, em São Paulo. A transação foi conduzida pela Iguatemi, uma das maiores empresas brasileiras do setor, e teve o valor total acima de R$ 2,5 bilhões.
A negociação envolveu a aquisição de cinco sociedades de propósito específico (SPEs) responsáveis pela propriedade de:
- 60% do empreendimento principal do Pátio Paulista;
- 44,16% da expansão do Pátio Paulista;
- 50,1% do empreendimento principal e da expansão do Pátio Higienópolis.
O XPML11, maior FII de shopping do país, com patrimônio líquido de R$ 6,648 bilhões, vai ficar com a propriedade de 10,04% do Pátio Higienópolis, com investimento de R$ 243.685.458,40. Desse valor, o fundo pagou à vista R$ 170.579.820,88. por meio da subscrição de CRIs conversíveis, que serão remunerados conforme resultado de NOI Caixa do Ativo.
O valor restante, duas parcelas de R$ 36.552.818,76, terão vencimento em abril de 2026 e abril de 2027, com correção pelo CDI acumulado do período. Ao fim do pregão desta terça, o XPML11 subiu 0,41%, cotado a R$ 103,90, sua máxima do ano.
O BBIG11, por sua vez, fez um investimento maior, avaliado em cerca de R$ 800 milhões, para adquirir 14,65% do Pátio Higienópolis e 18,52% do Pátio Paulista. O fundo terminou o dia negociado a R$ 6,87, alta de 1,63% em relação à véspera.
XPML11 e BBIG11: mais sobre os portfólios e a transação
Com a aquisição, o fundo da BB Asset amplia seu portfólio para a participação em três ativos, na condição de proprietário de 33,27% do Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro. A gestão havia anunciado na semana passada uma transação de desconto de recebíveis para captação de R$ 240 milhões a fim de concluir a compra.
A operação terá prazo de 10 anos e carência de pagamento de principal e juros até fevereiro de 2026. A remuneração será de 103% do CDI ao ano e os pagamentos serão lastreados em recebíveis dos aluguéis do Rio Sul.
Segundo o último relatório gerencial, o pagamento previsto para o primeiro semestre deste ano é de R$ 560 milhões. As demais parcelas serão em torno de R$ 138 milhões, em abril de 2026, e R$ 153 milhões, em 2027, considerando uma estimativa de correção.
No caso do XPML11, a participação no Shopping Pátio Higienópolis se junta a outros 27 ativos em que o FII sob gestão da XP Asset detém participação, incluindo o FL Shops, em São Paulo, que está em construção, com previsão de conclusão para 2027.
O Pátio Higienópolis será o segundo do fundo com administração da Iguatemi, juntando-se ao Praia de Belas, em Porto Alegre (RS). A gestora não deu previsão sobre o impacto nos dividendos do XPML11, embora tenha projetado um cap rate de 11% para o primeiro ano, considerando o valor da parcela à vista.
Mesmo com as valorizações, os dois fundos seguem descontados em relação ao valor patrimonial por cota (VPC). O XPML11 terminou o dia com P/VP de 0,886x, considerando o VPC de R$ 117,21, enquanto o BBIG11 registrou P/VP de 0,72x na comparação com o VPC de R$ 9,54.
